Kjøp av eiendom - Med delkontrakter

Kommunens formål er å utvide eksisterende legesenter, og gi større rom for andre og nye helsetjenester i tilknytning til eksisterende Helsehus i Sentrumsveien 41. Kommunestyret har vedtatt at det fortsatt er ønskelig med ett felles legesenter. i Sentrumsveien 41 er alle legene samlokaliserte, sammen med flere av kommunens øvrige helse- og omsorgstjenester. Legesenteret har ikke rom for videre ekspansjon. Det er kommunens ansvar å sikre nødvendige lokaler til alle kommunens fastlegehjemler.
Fortsatt samlokalisering av kommunens legetjenester er ansett for å være svært viktig for å sikre gode lege- og legevakttjenester til befolkningen i årene som kommer.
Kjøp av eierseksjoner i det planlagte nybygget er etter oppdragsgivers vurdering eneste måte å sikre utvidelse av dagens legesenter og fortsatt samlokalisering med flere av kommunens øvrige helse- og omsorgstjenester.
bta på seksjonene i 2. Og 3. Etasje er av selger opplyst å ville bli henholdsvis 710, 4 m2 og 710, 2 m2. Bygget er ikke oppført og søknad om igangsettingstillatelse er ikke sendt.
Oppdragsgiver har ikke lagt noen føringer for, og har ikke mulighet til å påvirke fasade, fotavtrykk, planstørrelse, antall etasjer, konkret plassering av tekniske installasjoner eller lignende, slik en byggherre ville hatt. Oppdragsgiver har videre ingen innvirkning på valg av entreprenør, underleverandører, arkitekt eller lignende. Det er vef Eiendom as som vil stå som eier av tomten, som vil være byggherre og som bærer den økonomiske risikoen i prosjektet. Oppdragsgiver/kjøpers risiko er begrenset til å betale avtalt kjøpesum når vilkårene for overtakelse er oppfylt. Ved forsinkelser og mangler kan kjøper påberope seg kjøpsrettslige sanksjoner som dagmulkt, erstatning og heving av avtalen.
Det følger som nevnt av foa § 2-4 bokstav a at anskaffelsesloven og forskriften ikke gjelder for kontrakter om erverv av «jord, eksisterende bygninger eller annen fast eiendom, eller om rettigheter til slik eiendom». i kofa-sak 2009/53 peker klagenemnda på at det avgjørende for hvorvidt det foreligger en bygge- og anleggskontrakt er om arbeidene blir utført i overensstemmelse med oppdrags-givers spesifiserte behov. Et visst minimum av spesifikasjoner for å dekke den aktuelle oppdragsgiverens behov måtte kreves.
i kofa-sak 2019/336 la kofa til grunn at oppdragsgiveren måtte ha hatt «avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging» for at kontrakten skulle være en bygge- og anleggskontrakt som er omfattet av anskaffelsesregelverket. i leietilfellene har kofa-praksis lagt til grunn at dette beror på om kravene leietaker stiller til lokalene var mer omfattende enn det som normalt oppstilles for tilsvarende leieavtaler. Innklagede hadde kun stilt krav til et ordinært kontorbygg av normal moderne standard, og hadde dermed ikke hatt avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging.
Vennesla kommune vurderer det slik at denne kontrakten om kjøp av eierseksjoner ikke er en bygge- og anleggskontrakt. Ved vurderingen er det vektlagt at kommunen kun har til hensikt å kjøpe eierseksjoner i et råbygg. Hvordan råbygget oppføres bestemmes av selgeren innenfor rammen av byggesaksregler, reguleringsplan og byggetillatelsen. Kommunens formål med kjøp av seksjonene har således ikke hatt noen innflytelse på byggherrens valg av løsninger. De er helt generiske, og lokalene kan derfor i teorien anvendes til en rekke ulike formål.
først når den kjøpsrettslige transaksjonen er gjennomført, vil kommunen stille nærmere spesifiserte krav til utformingen av de innvendige arealene. Kommunens kontrakt med selger vil, både når det gjelder kjøpers innflytelse på prosessen før overtakelse og plassering av risiko, bli utformet som en vanlig og reell kjøpekontrakt selv om bygget ikke er oppført på tidspunktet for kontraktsinngåelsen.
Oppdragsgiver har etter dette konkludert med at anskaffelsen er omfattet av unntaket i foa § 2 4 bokstav a.